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Il y a 5
types de majorité, dépendant du type des travaux à entreprendre. La
plupart sont déterminés par les art. 24, 25 et 26 le la loi de 1965. En
cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c'est la
majorité de l'art. 24 (majorité simple) qui s'applique. Aucun quorum n'est
exigé par la loi.
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La majorité simple
des présents et représentés (article
24)
Il s'agit d'évaluer le groupe le plus important de l'assemblée.
La majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés
le jour de l'assemblée.
Depuis la loi SRU (Article 81-7),
seuls les votes exprimés sont réellement décomptés, désormais
s'abstenir revient à voter pour, et non plus contre.
Exemple : Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 600 ;
la majorité simple est de 301
Les décisions :
C'est la majorité
qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par
la loi ( les exceptions sont précisées aux articles 25 et 26
de la loi).
En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration
et de gestion courante de la copropriété, toutes les décisions
qui relèvent des pouvoirs d'administration courante du syndicat.
La majorité simple est aussi requise pour
autoriser le syndic à engager les travaux urgents de remise en état suite à
une catastrophe technologique (art.38-1 nouveau de la loi de 1965).
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La majorité absolue (article
25)
Il s'agit de l'ensemble des millièmes de la
copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou
représentés lors de l'assemblée. On prend en compte la
totalité des voix des copropriétaires de l'immeuble, présents, représentés ou
absents.
Exemple : Sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 501
Loi SRU Article 81-5°
Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi
rédigé :
« Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas
décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le
projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires
composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à
l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans
le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »
L'ancien article 25 prévoyait qu'en cas de refus de vote, une seconde
assemblée était réunie et procédait à un nouveau vote, à la majorité de l'art.
24. Se posait alors souvent un problème d'absentéisme, que le nouvel art. 25-1
se donne pour objet de résoudre en autorisant à procéder immédiatement à un
nouveau vote, sauf si 1/3 des voix n'est pas réuni. On considère dans ce
dernier cas que le point méritant plus ample discussion, il convient de
reconvoquer l'assemblée générale.
(Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 –
article 12)
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet
1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous
les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un
second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que
l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une
assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché
mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second
vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir
voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même
loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10
juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour
statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les
notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si
l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions
inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées
dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue
l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée. »
Les décisions :
Ne sont
adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant :
a) La
délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'art. 24.
Une délégation est un mandat, que l'assemblée confie ainsi au syndic, au
conseil syndical ou à tout copropriétaire ; elle leur confie le soin de faire
quelque chose au nom de la copropriété. Cette mission doit concerner l'administration
et de gestion courante de la copropriété (CA Paris 11/10/1979 - Dalloz IR
1980-276) ; elle doit porter sur un acte ou une décision expressément
déterminé (art. 21 Décret 1967) autrement dit, un mandat général est interdit.
Toutefois, il est possible d'autoriser le bénéficiaire à autoriser certaines
dépenses, jusqu'à un montant dont le mandat fixe le montant. Le mandat ne peut
être un abandon de pouvoir : en aucun cas l'assemblée ne peut renoncer à son
contrôle sur l'exécution du mandat, ni sur l'administration de l'immeuble ou
la gestion du syndic. ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires
d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou
l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci.
Lorsque les travaux sont effectués aux frais des copropriétaires
intéressés, c'est cet article, et non l'art. 26-c Loi 1965 qui s'applique
(Cass. civ. 18/05/1983, Bull. Cass. n° 116). L'autorisation n'est pas
nécessairement antérieure à l'exécution des travaux ; l'assemblée générale
peut ratifier des travaux effectués sans autorisation, d'autant qu'elle a
alors la possibilité d'apprécier plus facilement leurs inconvénients (CA
Aix-en-Provence 28/01/1969 - Gaz. Pal. 18/07/1969). En revanche, si vous
n'avez pas sollicité l'autorisation de l'assemblée et qu'elle vous la refuse,
vous pouvez être contraint de démolir (exemple avec l'enlèvement d'enseignes
lumineuses - Cass. civ. 24/10/1990) ; vous pouvez toutefois demander que cette
autorisation vous soit accordée par le tribunal de grande instance.
;
c) La désignation ou
la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical
;
d)
Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les
parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes,
lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles
que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres
servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e)
Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en
vertu des dispositions législatives ou réglementaires
Ex : travaux de ravalement de façades sur voie publique, travaux de mise
en conformité avec les règles de sécurité (amiante, saturnisme...)
;
f) La modification de la
répartition des charges visées à l'article 10 al. 1er
rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives;
g)
A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par
l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation
thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage
et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les
travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur
amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir,
contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat,
après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;
h)
La pose dans les
parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des
ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les
normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les
dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561
du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat;
i)
La
suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène;
j)
L'installation
ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications
électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties
communes;
k)
L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale
de pénétrer dans les parties communes ;
l)
L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité
public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de
stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des
accumulateurs de véhicules électriques ;
m) Loi SRU Article 81
: l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
n) Les travaux à effectuer sur
les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux
biens. (Loi ENL : art. 91 / article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965).
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La double majorité
(article 26)
Exemple : Si
une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires, il faudra au
moins 667 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double
majorité, quel que soit le nombre de personnes présentes ou représentées à
l'assemblée.
Les décisions :
Cette majorité
dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise
que pour des actes d'une importance particulière.
a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de
disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les
règlements
La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais
ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est
valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz.
Pal. 28/10/1995)
b) la modification, ou éventuellement l'établissement,
du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance,
l'usage et l'administration des parties communes :
-
l'attribution
à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une partie d'un
couloir commun (Cass. civ. 08/07/1986 - Bull. cass. n° 123)
-
l'autorisation de la mise en place d'étalages extérieurs à un centre
commercial pendant les heures d'ouverture
-
la création
d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin (CA
Limoges 01/07/1966 - Dalloz J. 1967-10).
c) les travaux comportant transformation, addition ou
amélioration, à l'exception de ceux visés aux e (travaux obligatoires), g
(économies d'énergie), h (amélioration de l'habitat), i (accessibilité aux
personnes handicapées) et j (installation d'antenne ou câble collectif) de
l'article 25. Ces travaux bénéficient des
conditions de double vote prévus à l'art. 26 al. 4
Fermeture et
boîtes aux lettres
Requièrent un vote à la majorité de l'art. 26 :
-
les travaux
effectués sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité (...) au
moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à
l'immeuble (art. 26-1). La décision concernant les travaux est assortie
d'une décision concernant les horaires de fermeture. Si la fermeture est
programmée pendant les heures d'exercice normal d'activités professionnelles
de l'immeuble, la décision doit être prise à l'unanimité, à moins de munir
la porte d'un dispositif d'ouverture à distance.
-
En ce qui
concerne les boîtes aux lettres, une réponse ministérielle (JOAN 25/09/1995,
p. 4072) précise :"L'obligation pour tout immeuble d'être pourvu
de boîtes aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement,
résulte effectivement de l'art. R. 111.14-1 du Code de la construction et de
l'habitation et de l'art. D. 90 du Code des postes et télécommunications.
Elle ne s'impose donc qu'aux bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de
permis de construire déposée après le 12 juillet 1979 et n'est pas limitée
aux immeubles en copropriété. Toutefois, l'assemblée générale des
copropriétaires peut décider d'installer des boîtes aux lettres dans un
immeuble ancien qui n'en comporte pas et qui est gardienné. Cette décision
n'est pas soumise à la règle de l'unanimité mais, selon la jurisprudence, à
la règle de la double majorité."
d) la demande
d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article
93 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbain.(créé
par la loi n°2006-1772, 30 décembre 2006, art. 60,1°, loi sur l'eau).
e) Les
modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture
totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une
activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture
est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante. L'assemblée
générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un
copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives
ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement
de copropriété. Elle ne peut sauf à l'unanimité des voix de tous les
copropriétaires décider l'aliénation des parties communes dont la
conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
(créé par la loi n°2007-297 du 5 mars 2007, art.15, 2°).
f) La suppression du poste de
concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou
au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne
portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de
jouissance des parties privatives de l'immeuble.
(créé par la loi
n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte
contre l'exclusion , art.24).
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La double majorité allégée (article
26 al. 4)
a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour
faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Il faut :
Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes
et 10 copropriétaires ; 8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes.
Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer
une double majorité.
Le
vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à une ratification dans
les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il soit
exécutoire.
Nota : le décret du 15 janvier 1995 précise que la convocation à
cette deuxième assemblée générale doit rappeler que la majorité requise est
bien celle de la majorité de tous les copropriétaires représentant au
moins 2/3 des millièmes présents et représentés.
Les décisions :
Les
travaux de l'art. 26-c, s'ils n'ont pas réuni la double majorité mais ont été
approuvés par les 2/3 des copropriétaires présents ou représentés, peuvent
être votés par une seconde assemblée convoquée à cet effet ; il suffira alors
que les votes pour représentent 2/3 des tantièmes présents ou représentés, et
non plus 2/3 des tantièmes de toute la copropriété.
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L'unanimité
désigne
tous les copropriétaires en valeur absolue. Ce qui signifie que l'unanimité ne
peut être obtenue si un seul copropriétaire est absent à l'assemblée générale,
et ne s'est pas fait représenter (Cass. 3ème civ. 26 février
1975).
Les décisions :
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Modification de la destination des parties privatives
ou de leur modalité de jouissance (abandon d'une clause d'habitation
bourgeoise, suppression des boîtes à lettres, suppression des colonnes
vide-ordures...)
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l'aliénation (la vente) des parties communes
dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de
l'immeuble (art. 26-c al. 3). Nota : celles qui ne sont pas nécessaires
font l'objet d'un vote à la double majorité.
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Modification de la répartition
des charges, sauf exception prévue à l'article 11 de la loi de 1965.
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Travaux d'amélioration non
conformes à la destination de l'immeuble (article 30).
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Création de nouveaux locaux à
usage privatif par surélévation de l'immeuble (article 35).
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