Le prêt à taux zéro : comment ça marche ?

Le prêt à 0 % s’applique dans toute la France (métropole et DOM) par les établissements prêteurs ayant passé une convention avec l’Etat. L’emprunteur personne physique, respectant des conditions de ressources peut bénéficier d’un prêt à 0 % pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Il doit s’agir de sa résidence principale et d’une première accession à la propriété depuis 2 ans. La publication par le Journal officiel du 1er février 2005 du décret modifiant le prêt à taux zéro marque l’entrée en vigueur de la réforme du seul financement de l’accession sociale. Le décret du 31 janvier 2006 complète cette réforme en relevant significativement les plafonds d’accès aux ménages de la zone A.  Le décret du 23 décembre 2006 met en place une majoration du prêt à taux zéro pouvant aller jusqu’à 15.000 euros pour les ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds Plus et qui bénéficient par ailleurs d’une aide d’une collectivité locale. Cette réforme entre en vigueur le 1er janvier 2007.

 Les opérations concernées

Le logement que vous financez à l’aide du nouveau prêt à 0% doit constituer votre résidence principale. Il peut s’agir de :

• La construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement ;

• L’acquisition d’un logement neuf en vue de sa première occupation ;

• L’acquisition d’un logement ancien ayant déjà été occupé et, le cas échéant, les travaux d’amélioration rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l’acquisition de cette résidence.
  
    Pour votre confort et votre sécurité, les logements anciens acquis à l’aide du nouveau prêt à 0% doivent respecter des normes techniques. Si le logement dont vous devenez propriétaire respecte ces conditions, vous n’êtes pas obligé d’y réaliser des travaux, et pouvez choisir de l’habiter en l’état.
  Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.
  Vous pouvez également choisir d’apporter des améliorations au logement que vous acquérez ; le coût des travaux correspondants est alors inclus dans le montant de l’opération.

• L’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation (cette opération est assimilée à la construction d’un logement) ;

• Transformer un local (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement, ou acquérir et transformer un tel local.

• Un prêt à 0% peut être accordé pour financer l'une de ces opérations réalisée dans le cadre d'un contrat de location accession (loi du 12 juillet 1984). Dans ce cas, le prêt à 0 % est accordé au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option. Cependant, le cumul d’un prêt à taux zéro et d’un prêt social location-accession (PSLA) est interdit.

• Simultanément à l'acquisition ou la construction, le prêt à 0 % peut financer certaines annexes dont la liste est fixée par arrêté (arrêté du 31.1.05), notamment : garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.

• Condition de première propriété
  
  Les bénéficiaires du prêt à 0 % ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. Cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l’ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à 0 %.
  
  Cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % est :
  
  - titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque ) ;
  - bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale ;
  - victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; soit de dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones : Code des assurances art. L. 122-7 ; soit de dommages dus à des catastrophes technologiques : Code des assurances art. L. 128-1 1er alinéa). La demande doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l’état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.
  
  L’exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle, prévu dans le dispositif précédent, n’existe plus.

• Condition d’occupation
  
  Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur dans le délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement si elle est postérieure.
  
  Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l’emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, d’invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5 % du coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond réglementaire révisé régulièrement.

• Condition de ressources
  
  Le montant total des ressources à prendre en compte (ressources du ou des emprunteurs et des personnes non rattachées à leur foyer fiscal, qui occupent le logement à titre de résidence principale) ne doit pas excéder un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et la zone géographique. A compter du 1er avril 2007, ces plafonds sont :

  

  Ces plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels sont ajoutés, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur :

  - au titre de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à 0 % émises entre le 1er janvier et le 31 mars,
  - et au titre de l’année précédant celle de l’offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

  L’emprunteur doit fournir à l’établissement prêteur, lors de la demande de prêt, ses avis d’imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal
  
  En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à 0% au cours de l’année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul des revenus sont définies par le décret.

  Les ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds PLUS, achetant un logement neuf et bénéficiant par ailleurs d’aides de collectivités locales, peuvent sous conditions prétendre à une majoration de leur prêt à taux zéro.
  
  Le classement des communes en zone A, B ou C a été établi par l’arrêté du 19 décembre 2003 (JO du 21 décembre 2003).
  
  La zone A comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois Français.
  La zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
  La zone C correspond au reste du territoire.

Conditions relatives au logement 

Au jour de l’entrée dans les lieux de l’emprunteur, le logement ancien doit, le cas échéant après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d’habitabilité définies en annexe du décret.

Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi de l’avance est subordonné à leur réalisation.

Tant que le prêt à 0 % n’est pas intégralement remboursé, le logement acquis avec ce prêt ne peut-être :

- ni transformé en local commercial ou professionnel ;
- ni affecté à la location saisonnière ou en meublé ;
- ni utilisé comme résidence secondaire ;
- ni utilisé à titre d’accessoire du contrat de travail.

L’emprunteur ne peut louer son logement que dans certaines conditions : mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km, décès ; divorce ; dissolution d’un pacte civil de solidarité ; invalidité ou incapacité reconnue ; chômage de plus d’un an et également achat du logement pour en faire sa résidence principale au moment de la retraite.

Dans tous les cas, la location doit être de 6 ans maximum ; le logement ne peut être loué qu’à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % et avec un loyer maximum réglementé (5 % du coût de l’opération dans la limite du prix maximum fixé pour le montant du prêt à 0 %). La location doit faire l’objet d’une déclaration par l’emprunteur à l’établissement prêteur ainsi que le cas échéant à l’organisme payeur de l’APL.

Toute mutation d’un logement ayant bénéficié d’un prêt à 0 % entraîne le remboursement intégral du capital restant dû ;toutefois comme auparavant, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 % (construction, logement neuf ou ancien avec ou sans travaux, le cas échéant sous forme de location accession).

 Le montant du prêt à 0 %

Il est fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, de la localisation de l’opération et du caractère neuf ou ancien du logement à financer. Il ne peut excéder le plus bas des deux résultats suivants :

- 50 % du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l’opération,
- 20 % du coût de l’opération pris en compte dans le limite du montant maximum réglementé, variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien.

Sont qualifiés de "neufs", pour l’obtention du prêt à 0%, la construction ou l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, ainsi que ceux qui sont acquis ou construits dans le cadre d’un contrat de location-accession lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option. Les autres logements sont qualifiés d’ "anciens ".

Le montant maximal du prêt est majoré de 50 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles (il peut alors atteindre 30% du coût de l’opération).

Le coût réel de l’opération peut, quant à lui, dépasser ce prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum du prêt à 0 %, mais n’est en aucun cas, un prix plafond d’opération.

Il ne peut être accordé qu’un prêt à 0 % par opération.

Le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d’un logement neuf, sous une double réserve : les ressources de l’emprunteur et de celles des personnes destinées à occuper le logement ne dépassent pas un plafond inférieur à celui qui ouvre droit à un prêt à 0 % de base.

Ces montants sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 28 juillet 2008. (décret du 25.7.08 : JO du 27.7.08 / CCH : art. R. 318-31-2°)

Une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d’implantation du logement (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région, notamment).
Cette aide doit prendre la forme :

• soit d’une mise à disposition du terrain sur lequel sera implantée la construction par bail emphytéotique ou bail à construction (bail de longue durée) pour un loyer limité (inférieur à 15 € par an) ;

• soit d’une subvention ;

• soit d’une bonification permettant l’octroi d’un prêt à 0 % ou d’un prêt à un taux inférieur à ceux du marché.

Le montant de la subvention ou de la bonification doit atteindre un montant minimum variable suivant le nombre d’occupants du logement et sa localisation géographique :

Le montant de la majoration du prêt à 0 % varie en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de sa localisation :

Si le logement est situé dans une ZUS ou une ZUF, cette majoration est cumulable avec celle prévue dans ces zones.

 Les conditions de remboursement du prêt à 0 %

Elles varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes occupant le logement à titre de résidence principale. Si vous disposez de revenus modestes, le remboursement du capital du nouveau prêt à 0% peut être différé, en totalité ou en partie, pendant une période de 15 à 18 ans.

(1) Les ressources sont déterminées à partir du revenu fiscal de référence qui est égal au revenu annuel imposable après abattements. Le revenu fiscal de référence figure sur votre avis d’imposition. Jusqu’au 31 mars de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt. A partir du 1er avril de chaque année, le revenu fiscal de référence pris en compte est celui de l’année précédant l’offre de prêt.

 Les établissements de crédit et le Prêt à 0 %

L’absence d’intérêt est compensée pour les établissements de crédit, par un crédit d’impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l’impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent. Peuvent bénéficier de ce crédit d’impôt les établissements de crédit qui ont conclu une convention avec l’Etat conforme à une convention type.

Pour l’instruction de sa demande de prêt, l’emprunteur doit fournir à l’établissement de crédit une fiche de renseignements, signée du demandeur, comprenant :

• les pièces justificatives concernant : l’identité et le nombre de personnes destinées à occuper le logement ;

• l’avis d’imposition de l’année N-2 (de toutes les personnes destinées à occuper le logement) pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mars d’une année N ;

• une déclaration sur l’honneur du revenu fiscal de référence de l’année N-1 (de toutes les personnes destinées à occuper le logement) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril d’une année N et la date de réception de l’avis d’imposition ;

• l’avis d’imposition de l’année N-1 (de toutes les personnes destinées à occuper le logement) pour les offres de prêt émises entre la date de réception de l’avis d’imposition et le 31 décembre d’une année N ;

• l’opération immobilière envisagée et, le cas échéant, l’état des lieux du logement ;

• le financement mis en place ;

• les renseignements concernant la résidence principale occupée avant l’offre d’avance : lieu et preuves que l’ (ou les) emprunteur(s) n’était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt ;

• une attestation relative aux conditions de remboursement de l’avance, le cas échéant, lorsque l’emprunteur demande une réduction de la durée de remboursement du nouveau prêt à 0% ;

• une déclaration sur l’honneur par laquelle le demandeur reconnais que sa déclaration l’engage pour l’ensemble des pièces constitutives de son dossier.

 Les prêts complémentaires

Le prêt à 0 % ne peut en aucun cas constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50 % du ou des autres prêts. Il peut se cumuler avec un autre prêt (sous conditions d’obtention liées à chaque prêt) :

• Prêt d’Accession Sociale (PAS),

• Prêt Conventionné (PC),

• Prêt 1%,

• Prêt d’Epargne Logement (PEL),

• Prêt bancaire,

• autre prêt à caractère social.

Le prêt n’est pas cumulable avec une autre aide : PAP, PSLA, ANAH, pendant la période de remboursement du prêt à 0%. Toutefois, le bénéficiaire d’un nouveau prêt à 0% qui devient handicapé postérieurement à l’entrée dans son logement, peut bénéficier d’une subvention Anah pour des travaux d’accessibilité de l’immeuble et d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite.
Le nouveau Prêt à 0% n’ouvre pas droit en tant que tel à l’APL.
Lorsque l’emprunteur a droit à l’APL au titre d’un Prêt d’Accession Sociale ou d’un Prêt Conventionné, les mensualités du nouveau Prêt à 0% seront prises en compte dans le calcul de l’APL.
Dans les autres cas (prêt bancaire, PEL...) l’emprunteur peut bénéficier de l’Allocation Logement (sous réserve de remplir les conditions).

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Dernière modification : 31/07/2008
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