Le revenu foncier imposable est déterminé en retranchant des recettes foncières le total des frais et charges supportés au cours de l’année.

• Les revenus fonciers à déclarer

  Les revenus des immeubles loués
  
  Toutes les sommes provenant des locations non meublées sont imposables en revenus fonciers, quelle que soit leur dénomination : loyer, supplément de loyer, c'est-à-dire la valeur des avantages en nature prévus dans le bail, pas de porte, droit d’entrée…, peu important la nature de l’immeuble donné en location (maison, appartement, local commercial, garage, terrain nu…).
  
  De plus, vous devez procéder à la déclaration de tous les loyers perçus en 2005, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers réglés d’avance) mais également procéder à la déclaration des loyers échus en 2005 et non perçus (par négligence ou volontairement). Par contre vous n'avez pas à déclarer les loyers échus en 2005 mais que vous n'avez pas pu recevoir du fait de la défaillance du locataire.
  
  En ce qui concerne les remboursements de charges, vous n’avez pas à déclarer les remboursements de charges locatives que vous avez reçus de votre locataire. En contrepartie, vous ne pouvez plus déduire les avances que vous avez faites à ce titre. Ces avances constitueront une charge déductible de vos revenus fonciers uniquement en fin de bail, si elle ne vous ont pas été remboursées par le locataire à cette date.
  
  Certaines dépenses d’entretien et de réparation incombent au propriétaire. Le bail peut les mettre à la charge du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit déclarer l’avantage retiré de cette prise en charge par le locataire.
  
  lorsque le montant du loyer est manifestement sous-évalué (très inférieur à la valeur locative réelle du bien), le fisc peut retenir comme imposition un loyer équivalent aux prix couramment pratiqués dans la zone où est situé l’immeuble.
  
  la location à titre habituel de logements meublés relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers.

  Les autres recettes à déclarer
  
  En tant qu’associé d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui encaisse des loyers, les revenus que vous tirez de vos parts sociales dans cette SCI sont imposables au titre des revenus fonciers. S’il s’agit d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus perçus en tant qu’associé sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
  
  En mettant à la disposition d’une personne des droits attachés à vos propriétés (droit d’affichage, droit de chasse, droit d’exploiter une carrière…), à titre onéreux, les bénéfices que vous en tirez sont considérés comme des revenus fonciers.
  
  En vous réservant la jouissance d’un bien immobilier autre qu’un logement (tel locaux professionnels, locaux commerciaux, terrains, lacs, étangs…à l’exclusion des locaux à usage d’habitation), dont vous êtes propriétaire, vous devez déclarer en revenus fonciers la valeur locative réelle de ce bien, c'est-à-dire la valeur locative que ce bien produirait s’il était loué.
  
  Les indemnités et subventions perçues en 2005 sont imposables si elles ont été versées pour couvrir des charges déductibles de vos revenus fonciers (CGI, art. 29). Sont concernées, les subventions versées par l'ANAH et par l'ANAHR, les indemnités d'assurance servant à financer des dépenses déductibles.

• Les frais et charges à déduire

  Pour tenir compte de l'amortissement de vos biens en location, de vos frais de gestion ainsi que de certaines primes d'assurance, le fisc vous autorise à pratiquer une déductions forfaitaire sur vos revenus fonciers.

  L’application de la déduction forfaitaire
  
  La déduction forfaitaire est de 14% dans le cas général.
  Elle n’est que de 6% si vous réalisez un investissement dans le cadre du dispositif Périssol, du dispositif Besson-neuf ou Robien.
  Elle est de 15% pour les exploitations louées dans le cadre d’un bail rural à long terme.
  Elle est de 25% dans le cadre du dispositif Quilès-Méhaignerie.
  Elle est de 40% dans le cadre du dispositif Besson-ancien, durant les 6 premières années de location.
  Elle est de 50% en cas de concession d’un droit d’exploiter une sablière, carrière et autres gisements.
  Elle est de 60% dans le cadre du dispositif Lienemann.
  
  Elle couvre les dépenses suivantes, qui ne peuvent pas dès lors être déduites pour leur montant réel :
  - l’amortissement du bien loué, c'est-à-dire la perte de valeur liée à l’usage et au passage du temps
  - les frais de gestion
  - les primes d’assurance
  
  Les charges déductibles pour leur montant réel
  
  Toutes les charges supportées en 2005 pour les immeubles loués, non couvertes par la déduction forfaitaire, sont déductibles pour leur montant réel.
  
  Ainsi, vous pouvez déduire :
  - les frais de gérance et la rémunération des gardiens ou concierges. Vous pouvez déduire la rémunération (cotisations sociales incluses) de vos concierges et gardiens si elle se rapporte à des biens loués. Vous pouvez également déduire les dépenses supportées en raison des avantages en nature fournis (chauffage, eau, gaz, électricité ...).
  - certains impôts (taxe foncière, contribution sur les revenus locatifs) payés en 2005. Les taxes d'habitation, de balayage et d'enlèvement d'ordure ménagère sont à la charge du locataire. Elles ne sont pas déductibles, sauf si vous en avez l'avance et qu'il ne vous les a pas remboursées en fin de bail.
  - les provisions sur charges de copropriété, vous pouvez déduire le montant total des provisions payées au syndic en 2005, diminué des régularisations effectuées au titre des charges de l'année précédente, après l'approbation des comptes de la copropriété (BOI 5D-4-05, n°31).
  - les intérêts et frais des emprunts contractés pour acquérir, conserver, réparer ou améliorer un bien immobilier loué
  - les indemnités d’éviction et de relogement payées au locataire sortant
  - les charges locatives avancées et non récupérées au moment du départ du locataire et non en cours de bail (depuis la loi de finances pour 2004)
  - des assurances spécifiques : assurance contre les loyers impayés, assurance des immeubles ruraux, assurance des monuments historiques
  - les travaux sur le bien loué : déduction des travaux d’entretien et de réparation quelle que soit l’affectation de l’immeuble, déduction des travaux d’amélioration en principe que pour les immeubles à usage d’habitation. Les travaux d'amélioration réalisés dans les locaux professionnels ou commerciaux loués ne sont déductibles que dans deux cas : lorsqu'il s'agit de travaux de désamiantage destinés à protéger les locaux et lorsque ce sont des améliorations visant à faciliter l'accueil des handicapés.
   En ce qui concerne les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ils ne sont jamais déductibles, à quelques exceptions près.
   

• Le régime d’imposition "micro-foncier"
  
  Si l’ensemble des revenus fonciers que vous avez perçus en 2005 n’a pas dépassé 15.000 €, vous relevez de plein droit du régime "micro-foncier" (CGI, art.32).
  
  Pour apprécier si la limite de 15.000 € est ou non dépassée, il faut tenir compte du revenu brut foncier, c'est-à-dire, la totalité des revenus fonciers perçus par tous les membres du foyer fiscal.
  
  Dans le cadre de ce régime simplifié, le fisc va appliquer un abattement forfaitaire de 40% sur les revenus fonciers déclarés. Cet abattement est censé tenir compte de toutes les charges que vous avez exposées au cours de l’année.
  
  Il est toujours possible néanmoins d’opter pour le régime réel dans l’hypothèse où vos charges sont plus importantes pour leur montant réel. Mais, cette option est irrévocable pour une durée de 3 ans, reconduite tacitement par période de 3 ans.
  
  vous ne pouvez pas bénéficier du régime "micro-foncier" si, par exemple, vous êtes propriétaire d’immeubles relevant des dispositifs Périssol ; Besson, Lienemann ou Robien, de monuments historiques donnés en location ou encore si vous avez bénéficié du dispositif Quilès-Méhaignerie.

• Les régimes spéciaux
  
  Les investissements locatifs dans le neuf
  
  Certains investissements locatifs réalisés dans l’immobilier neuf vont vous permettre de déduire de vos revenus fonciers une fraction de leur prix d’acquisition par le biais d’un amortissement étalé dans le temps.
  
  • Le dispositif Robien (mis en place par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003)
  
  Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus fonciers 8% du prix d’acquisition du bien loué pendant les 5 premières années, de 2.5% les 4, 7 ou 10 années suivantes. Cela vous permet donc de déduire jusqu’à 65% de votre investissement immobilier.
  
  Seuls les investissements réalisés dans le neuf depuis le 3 avril 2003 ouvrent droit au bénéfice de ce dispositif spécial. Néanmoins, il peut aussi s’appliquer à certaines acquisitions réalisées dans l’ancien en vue d’une réhabilitation ou encore aux investissements réalisés dans le neuf depuis le 1er janvier 2003, à condition de renoncer au bénéfice du dispositif Besson-neuf, par écrit, dans le cadre de la déclaration de revenus de la première année d’application du dispositif.
  
  Engagement à prendre pour bénéficier de ce dispositif : louer le logement non meublé à titre de résidence principale du locataire pendant 9 ans.
  
  La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, l’achèvement de la construction ou des travaux. Elle doit être effective et permanente.
  
  il faut opter pour ce dispositif dès l’année d’achèvement du bien ou dès l’année d’acquisition si elle est postérieure. Il ne faut donc pas attendre d’avoir un locataire pour opter pour ce dispositif.
  
  le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal.
  
  le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, fixé chaque année par décret et dépendant de la zone géographique de situation du bien.
  
  • Le dispositif Besson-neuf
  
  Ce dispositif s’applique pour les investissements réalisés dans le neuf entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2004.
  
  Il vous permet de déduire de vos revenus fonciers 8% du prix d’acquisition du bien loué pendant les 5 premières années, de 2.5% les 4, 7 ou 10 années suivantes. Cela vous permet donc de déduire jusqu’à 65% de votre investissement immobilier.
  
  Cet amortissement est subordonné à l’engagement de louer le logement non meublé à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans.
  
  La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, l’achèvement de la construction ou des travaux. Elle doit être effective et permanente.
  
  Il faut opter pour ce dispositif dès l’année d’achèvement du bien ou dès l’année d’acquisition si elle est postérieure sans attendre la date effective de sa mise en location.
  
  Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal.
  
  Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, fixé chaque année par décret et dépendant de la zone géographique de situation du bien. Ce plafond est plus faible que celui du dispositif Robien.
  
  Le loyer maximum est calculé en fonction de la surface habitable du bien.
  
  à la différence du dispositif Robien, les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds revalorisés chaque année
  
  Les investissements locatifs dans l’ancien
  
  Ces dispositifs vous permettent de relever le taux de la déduction forfaitaire appliquée sur vos revenus fonciers.
  
  • Le dispositif Besson-ancien
  
  Pour bénéficier de ce dispositif, il faut s’engager par écrit à louer le logement ancien non meublé pendant au moins 6 ans (engagement prorogeable indéfiniment par période de 3 ans) à usage de résidence principale d’un locataire dont les ressources et le montant du loyer réclamé ne dépassent pas certains plafonds.
  
  Seuls les baux conclus depuis 1999 peuvent être soumis à ce régime. Ceux en cours à cette date ne peuvent pas en bénéficier, pas plus que ceux renouvelés ou reconduits avec le même locataire depuis 1999 (BOI 5 D-4-99, n°47). Le cas échéant vous devrez donc attendre un changement de locataire pour opter pour ce dispositif.
  
  Le taux de la déduction forfaitaire est alors porté à 40%.
  
  le locataire doit être un particulier n’appartenant pas à votre foyer fiscal. Il peut s’agir d’un organisme public ou privé pour le logement à usage d’habitation principale de ses salariés.
  
  • Le dispositif Lienemann
  
  Ce dispositif s’applique que vous soyez propriétaire bailleur d’un logement neuf ou ancien, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2004.
  
  La déduction forfaitaire est alors portée à 60%.
  
  Pour en bénéficier :
  - le logement doit répondre à des conditions d’habitabilité fixées par décret
  - engagement écrit de louer le logement non meublé à une personne qui en fait son habitation principale pendant au moins 3 ans
  - le locataire doit être un particulier et il ne peut s’agir ni d’un membre de votre foyer fiscal, ni d’un ascendant ou descendant
  - les ressources du locataire doivent être très modestes (critères du dispositif Besson-neuf)
  - les loyers sont soumis à des plafonds plus faibles que ceux admis dans le dispositif Besson-ancien
  
  à l’issue de la période de 3 ans en cours au 1er janvier 2005, vous ne pourrez plus bénéficier de ce dispositif (Loi de programmation de cohésion sociale du 20 décembre 2004, article 109).Vous pourrez alors bénéficier du dispositif "Besson ancien" si vous remplissez les conditions de ce dispositif.

La loi de finances pour 2004 a réformé la fiscalité applicable aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Depuis le 1er janvier 2004, elles sont taxées à un taux proportionnel de 16% (auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux) précompté directement sur le prix payé par l’acquéreur. Elles ne sont plus soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Un mécanisme de retenue à la source est donc instauré à la place des obligations déclaratives et de paiement antérieures. Il appartient dès lors au notaire d’établir la déclaration de plus-value et de payer l’impôt dû par prélèvement sur le prix de vente.

• La notion de plus-value

  Il y a plus-value immobilière dès lors que vous cédez à titre onéreux un immeuble (ou des droits immobiliers) pour un montant supérieur à celui auquel vous l’avez acquis (peu important la façon dont vous avez acquis ces biens ou ces droits).
  
  Les cessions à titre gratuit ne rentrent pas dans le champ d’application des plus-values. Sont donc concernées les opérations suivantes : ventes, échanges, expropriations, partages, apports à une société non transparente.
  
  Peuvent aussi dégager une plus-value immobilière : les cessions de titres de sociétés transparentes qui ont pour objet exclusif l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur attribution aux associés, les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur le revenu.
  
  Certaines opérations sont exonérées :
  
  - la plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale, c'est-à-dire celle que vous occupez personnellement à titre habituel, dont vous êtes propriétaire, est exonérée d’impôt. La vente des dépendances est aussi exonérée.
  
  - la plus-value réalisée est exonérée si la vente de l’immeuble a été faite pour un prix inférieur ou égal à 15.000 €.
  
  - les titulaires de pension de retraite ou d’une carte d’invalidité bénéficient d’une exonération de leurs plus-values s’ils ne sont pas assujettis à l’ISF l’avant-dernière année précédant la vente du bien et si leur revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant celle de la vente est inférieur à la limite prévue pour bénéficier des exonérations.
  
  - en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité versée est exonérée si elle est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un immeuble dans un délai de 12 mois après sa perception, ou encore pour acquérir des droits immobiliers ou payer des frais liés à l’acquisition.
  
  - les plus-values d’échange réalisées dans le cadre d’un remembrement sont exonérées.
  
  - la plus-value est exonérée si vous détenez le bien depuis plus de 15 ans.

• Le calcul de la plus-value imposable

  La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien (minoré de certains frais : commissions versées aux intermédiaires, dépenses liées aux certifications et diagnostics obligatoires, indemnité d’éviction du locataire…) et son prix d’acquisition (majoré de certaines dépenses : honoraires du notaire, frais de timbre et de publicité foncière, droits de succession ou de donation mais aussi les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées sur le bien vendu…).
  
  Le résultat obtenu est réduit d’un abattement pour les cessions d’immeubles détenus depuis plus de 5 ans. En effet, la plus-value imposable est diminuée d’un abattement de 10% par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème.
  
  Depuis le 1er janvier 2005, cet abattement lié à la durée de détention ne s’applique plus que sur les immeubles bâtis.
  
  Il est ensuite réduit d’un abattement fixe de 1.000 €. Cet abattement s’applique à chaque cession imposable.

• Le nouveau mécanisme

  Depuis le 1er janvier 2004, c'est le notaire qui se charge des formalités en cas de cession de bien constatée dans un acte notarié. Il va procéder à la déclaration de l’impôt afférent à la plus-value, dans un délai de 2 mois à compter de la date de l’acte constatant la vente. L’impôt est versé lors du dépôt de la déclaration.
  
  La déclaration doit être signée par vous-même ou par votre mandataire (le notaire, par exemple), mandat joint à la déclaration ou figurant dans l’acte de cession, indiquant précisément l’identité du mandant.
  
  Il n’est pas nécessaire de procéder à une déclaration pour les plus-values exonérées ou lorsque l’opération se solde par une moins-value.
  
  A défaut de déclaration ou de paiement voire même en cas de paiement partiel, la formalité d’enregistrement est refusée et la vente ne peut donc pas être publiée. Cela entraîne l’inopposabilité de la vente aux tiers.
  
  De plus, en cas de défaut ou de retard de déclaration, le fisc peut procéder à une taxation d’office.