La nomination du syndic

L'assemblée est seule compétente pour élire le syndic. Le projet de contrat doit être joint à la convocation pour que les copropriétaires se prononcent en connaissance de cause. Il devra être communiqué au plus tard en même temps que la convocation à l'assemblée générale qui doit le désigner. Dans ces conditions, la durée du mandat et les honoraires du syndic pourront être rediscutés. On doit parfois faire face à une carence du syndic, la copropriété peut aussi être dépourvue de syndic, on fera alors appel à un administrateur provisoire.

 La nomination du premier syndic

Cette nomination a lieu lors de la constitution d'une copropriété soit lorsqu'il s'agit d'un immeuble neuf soit dans le cadre d'une mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans d'existence en vue de la vente des lots. Un syndic provisoire sera désigné dans le règlement de copropriété ou dans un acte portant accord des parties à l'initiative du promoteur ou du propriétaire de l'immeuble. Ce premier syndic va convoquer dans l'année de la naissance de la copropriété, une assemblée générale pour faire approuver sa nomination.

Article 17 de la loi du 10 juillet 1965

"   Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

   Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

   A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.

   Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci."

 L'élection du syndic par l'assemblée

La décision est mise au vote à la majorité absolue de l'article 25. Mais depuis l'introduction de l'article 25-1 de la loi SRU du 19 décembre 2000, si le syndic a recueilli au moins un tiers des voix, l'assemblée peut procéder immédiatement à un deuxième vote à la majorité de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

Faute de ratification, les fonctions du syndic provisoire cesse, son mandat devient nul, même en cas de désaccord des copropriétaires sur son successeur. Il faudra alors faire désigner un administrateur judiciaire.

Cette règle est valable pour la nomination initiale, le renouvellement du syndic en place ou le changement de celui-ci.

 Le contrat est joint à la convocation

L'intégralité du contrat doit être joint à la convocation. L'application de l'article 29 du décret de 1967 impose que ce document mentionne la durée de la mission du syndic, la date de prise d'effet du mandat, les éléments permettant de calculer sa rémunération et les conditions d'exécution de sa mission en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Un projet de ce contrat doit être communiqué aux copropriétaires au plus tard en même temps que la convocation à l'assemblée générale qui doit le désigner (article 11 du décret de 1967).

La désignation du syndic ainsi que l'acceptation de son contrat peuvent ne constituer qu'une seule résolution votée à la majorité de l'article 25.

Cette soumission du contrat à chaque renouvellement est importante car il peut arriver que le syndic change la rédaction du contrat pour le "moderniser" et que certains avantages obtenus par le syndicat des copropriétaires ne soient pas maintenus. De plus le syndic négocie les augmentations de ses honoraires de base mais ne signale pas toujours celles appliquées sur ses honoraires pour prestations particulières.

L'assemblée générale fixe librement la durée du mandat de syndic avec une durée maximale de 3 ans (article 28 du décret de 1967) mais renouvelable. La durée du mandat pourra être changée lors du renouvellement. Par ailleurs, une durée prévue de 3 ans n'empêche pas le syndicat de résilier le mandat avant l'échéance, s'il est mécontent du syndic.

Cette durée sera de un an maximum lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont participé directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, à la construction de l'immeuble.

Il est préférable de fixer comme terme du mandat, la date de la convocation de l'assemblée générale amenée à approuver les comptes du prochain exercice. En précisant qu'en cas de non renouvellement du mandat du syndic, celui-ci se prolongera jusqu'à l'A.G. appelée à élire un successeur.

Il peut arriver qu'un syndic poursuive son administration après expiration de son mandat sans qu'il ait été renouvelé. Dans ce cas précis, les copropriétaires demanderons au président du Tribunal de Grande Instance, par voie de requête, de désigner un administrateur provisoire. Un syndic dont le mandat a expiré ne peut pas poursuivre sa gestion même pendant la période transitoire de l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. L'ordonnance qui nomme le syndic judiciaire fixe sa mission et la durée de ses fonctions. Elles prendront fin à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné comme successeur par l'A.G. (article 46 du décret du 17 mars 1967). Attention, les frais de procédures sont à la charge de tous les copropriétaires.

Dans le cas où la copropriété est dépourvue de syndic sans que l'assemblée puisse être convoquée. Les copropriétaires ne peuvent pas se réunir de leur propre initiative pour désigner un nouveau syndic. La désignation d'un syndic par une assemblée générale convoquée par un copropriétaire serait irrégulière.

Le syndic ne peut être désigné par le conseil syndical sauf dans le cas d'un syndicat coopératif. Il est alors élu à la majorité des membres qui le composent. Ses fonctions prennent fin avec son mandat de membre du conseil syndical. il cumule les rôles de syndic et de président du conseil syndical.

Le président du Tribunal de Grande Instance peut à la requête de tout intéressé dont éventuellement le syndic démissionnaire, désigner un administrateur provisoire de la copropriété (article 47 du décret du 17 mars 1967).

Cette procédure doit être utilisée quand le mandat du syndic est arrivé à expiration ou quand il démissionne sans que son remplacement ait été voté. Il faut s'assurer que le contrat du syndic ait bien prévu un "préavis" en cas de démission en cours de contrat.

Par ailleurs le règlement de copropriété peut valablement prévoir la nomination d'un syndic suppléant. Mais le syndic qui est nommé en remplacement d'un syndic révoqué n'obtient pas toujours la remise immédiate des comptes de son prédécesseur et des archives de la copropriété.

Le recours à l'article 49 du décret du 17 mars 1967 implique qu'il y a un syndic en place et qu'il est déficient dans l'exercice de ses fonctions. ce texte vise le cas "empêchement" ou de "carence" du syndic et renvoie à l'article 18 de la loi de 1965. Si le règlement de copropriété a prévu cette hypothèse, il faut alors en appliquer les dispositions.

Il y a empêchement lorsque le syndic se trouve dans l'impossibilité d'accomplir sa mission (maladie, mise en faillite, retrait de la garantie financière.
Il y a carence chaque fois que le syndic ne remplit pas ses obligations légales. La carence doit être manifeste. Elle peut être totale ou partielle et doit être établie par les demandeurs. La carence se distingue d'une simple faute du syndic qui appelle une sanction sur le terrain de la responsabilité civile et qui pourra entraîner sa révocation et non pas la désignation d'un administrateur provisoire.

Tout intéressé peut agir : copropriétaires ou tiers. La demande doit être précédée d'une mise en demeure adressée au syndic (lettre recommandée avec accusé de réception) sauf si s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Après l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de cette mise en demeure, le syndic est assigné devant le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble statuant en référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.

Le juge peut donner à l'administrateur provisoire la possibilité d'exercer tous les pouvoirs du syndic en place, qui se trouve alors dessaisi. Mais il peut aussi le charger de missions particulières. La durée des fonctions de l'administrateur sera fixée par l'ordonnance.

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Dernière modification : 10/07/2008
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