Qui peut être syndic ?

La désignation d'un syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés, il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Compte tenu de ses responsabilités, l'activité de syndic de copropriété est réglementée impérativement par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. L'article 28, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967 indique que « les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. » Le syndic peut donc être un professionnel de la gestion ou un copropriétaire. Le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi Hoguet est entré en vigueur au 1er janvier 2006. Les cartes professionnelles en cours de validité à cette date restent valables jusqu’à la date initialement prévue pour leur expiration. Ce texte comporte des innovations importantes telles que la simplification des modalités de renouvellement des cartes professionnelles dont la validité est portée à 10 ans.

 Le syndic professionnel

Le syndic professionnel peut être une personne physique ou une personne morale.

L'alinéa de 2 de la loi n°70-9 du 2 janv. 1970 précise que peuvent ne pas être des syndics professionnels les personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits divis ou indivis. Un copropriétaire ou son conjoint peut donc être désigné syndic non professionnel. En dehors de ce cas, la nomination de tout autre professionnel est nulle.

La fonction de syndic est incompatible avec la profession d'avocat. Toutefois, la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1991 a prévu que les fonctions de syndic sont compatibles avec l'exercice de la profession d'avocat pour les avocats qui ont déjà rempli ces fonctions à titre accessoire dans leur ancienne profession d'avoués ou d'agréés près les tribunaux de commerce.

Le syndic doit être juridiquement capable. L'incapacité juridique entraîne la nullité de la nomination du syndic.
Une clause du règlement de copropriété peut prévoir que le syndic sera obligatoirement un syndic professionnel. Cette clause exceptionnelle ne se justifie que pour les grandes copropriétés.

Aux termes de la loi n°70-9 du 2 janv. 1970, tout syndic professionnel à l'obligation légale de détenir une carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière", délivrée par les services de la préfecture du département où il exerce.

 Pour obtenir cette carte, il doit présenter  :

• des justifications de son aptitude professionnelle, 

• une attestation de garantie financière suffisante d’au moins 117.000 Euros destinée à assurer le remboursement des fonds qu'il a reçus des copropriétaires en cas de faillite ou de détournement de fonds., 

• une attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les conséquences pécuniaires d’un éventuel manquement professionnel, 

• D'un extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'un mois si la personne est immatriculée à ce registre ou d'un double de la demande si elle doit y être immatriculée,

• Suivant le cas, d'une attestation délivrée par l'établissement de crédit qui a ouvert le compte prévu soit par l'article 55, soit par l'article 59, avec l'indication du numéro de compte et de la succursale qui le tient, ou d'une attestation d'ouverture au nom de chaque mandant des comptes bancaires ou postaux prévus par l'article 71,

• L'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer définie au titre II de la loi du 2 janvier 1970 est établie par un bulletin n° 2 du casier judiciaire du demandeur, délivré à la demande du préfet.

Le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi Hoguet a simplifié les modalités de renouvellement des cartes professionnelles dont la validité est portée à 10 ans.

Le titulaire de la carte professionnelle doit aviser sans délai le préfet qui lui a délivré cette carte de tout changement d'adresse de son siège ou principal établissement. En cas de déplacement dans un autre département, il est dispensé de demander une nouvelle carte. Une fois vérifiée la réalité du déplacement, le préfet qui lui a délivré la carte transmet le dossier au préfet désormais compétent en application de l'article 5.

Ses documents professionnels doivent faire apparaître le numéro de cette carte ainsi que le nom de l'organisme financier qui le garantit financièrement (art. 9-d, de la loi du 20.07.1972).

L'aptitude professionnelle :

« Art. 11. - Sont regardées comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle prévue à l'article 1er les personnes qui produisent :

« 1° Soit un diplôme délivré par l'État ou par un établissement reconnu par l'État, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;

« 2° Soit un diplôme universitaire de technologie ou le brevet de technicien supérieur spécialisés en matière immobilière ;

« 3° Soit le diplôme de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation, option vente et gestion d'immeubles. »

« Art. 12. - Sont regardées comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle prévue à l'article 1er les personnes qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

« 1° Être titulaire du baccalauréat ou d'un autre diplôme délivré par l'État ou par un établissement reconnu par l'État et sanctionnant des études d'un niveau au moins équivalent ;

« 2° Avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. »

« Art. 14. - Sont regardées comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte prévue à l'article 1er les personnes qui ont occupé l'un des emplois mentionnés au 2° de l'article 12 pendant au moins dix ans. Cette durée est réduite à quatre ans s'il s'agit d'un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent. »

Lorsque l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est, gravement compromis ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge désigne un administrateur provisoire, après audition éventuelle du président du conseil syndical. Le juge est saisi, par le syndic, ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15 % des millièmes, ou encore par le procureur de la République.

 Le syndic non professionnel

Dans les copropriétés de petites taille, pour lesquelles la gestion ne présente pas de grandes difficultés, un des copropriétaires ou son conjoint peut être syndic de son immeuble (art.2 de la loi du 2.1.1970). Le syndic non professionnel a les mêmes pouvoir et responsabilités qu'un professionnel. Mais il n'est pas obligé de posséder une carte professionnelle, de justifier d'une formation spécifique, d'une garantie financière ou d'une assurance de responsabilité civile. Il est plus prudent de souscrire cette assurance dont le coût est supporté par la copropriété. L'élection de ce syndic se fait à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires).

Rien ne s'oppose à ce qu'un syndic non professionnel puisse percevoir, en sus du remboursement de ses frais, une rémunération pour les services rendus, à condition qu'il soit bien copropriétaire de l'immeuble qu'il gère. Cette décision doit être prise à la majorité simple de l'article 24. Du point de vue fiscal, les sommes versées en contrepartie de services rendus à la copropriété sont imposables sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Le syndic non professionnel doit ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel il dépose les fonds qu'il reçoit pour le compte de la copropriété (art. 38 décret du 17.3.1967).

Dans le cas où le syndic est bénévole, il ne consacre à cette activité qu'une partie de son temps. Il ne peut recevoir qu'une rémunération restreinte, qui pourrait être forfaitaire, dont le montant serait déterminé et accepté par l'assemblée générale, et qui correspondrait au remboursement de ses frais. Il est exonéré du paiement de la TVA. Il doit être lui-même copropriétaire dans cette immeuble. Il peut demander à se faire assister dans sa gestion par un comptable, une secrétaire... Les honoraires de ces derniers sont alors réglés par le syndicat de copropriété. Le syndic copropriétaire doit, par ailleurs, ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat, sur lequel seront versées toutes les sommes qu'il reçoit au nom et pour le compte du syndicat (art. 38 décret du 17.3.1967). Il est prudent qu'il soit assuré, pour couvrir sa responsabilité dans la gestion qui lui est confiée.

 Le syndic coopératif

La loi du 10 juillet 1965 a prévu que le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif :

Article 14
"La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

Article 17-1 créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000

"Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1."

Le syndic est élu non par l'assemblée générale, mais par les membres du conseil syndical et il est choisi parmi ceux-ci. Dans ce cas, le syndic copropriétaire assure la gestion sous la responsabilité collective du conseil syndical dont il est le président.

Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix, les frais et les honoraires de celui-ci constituant des dépenses d'administration. C'est ce que précise l'article 27 (Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 16 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004) du décret du 17 mars 1967 : "Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."

La section V : Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative du décret du 17 mars 1967 (articles 40 à 42-2) encadre le statut des syndicats coopératifs :

"I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis."

 

La gestion d'une copropriété nécessite  des interventions rapides dans l'éventualité de fuite ou de panne d'un équipement indispensable au fonctionnement de l'immeuble. En cas de carence ou d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, les copropriétaires peuvent se retrouver contraints d’avoir recours à la justice afin qu’elle nomme un administrateur provisoire (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le magistrat chargé des administrateurs judiciaires apprécie et fixe le montant de ses honoraires.

La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 35 : l'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cette communication reproduit soit le texte de l'article 490 du Nouveau code de procédure civile s'il s'agit d'une ordonnance du président statuant comme en matière de référé, soit le texte de l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance sur requête.

Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 36 : l'ancien syndic est tenu à l'égard de l'administrateur provisoire des obligations prévues à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
 

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Dernière modification : 24/12/2009
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