Pièces demandées aux locataires pour l’accès au logement (article 35)

La liste des pièces que le bailleur ou son mandataire ne peuvent pas demander au candidat locataire en préalable à l'établissement du contrat de location est étendue.

Depuis la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire, en préalable à l’établissement d’un contrat de location, une photographie d’identité, sa carte d’assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, ou une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal (loi du 6 juillet 1989 : article 22-2).

La loi "Droit au Logement Opposable" allonge cette liste en y ajoutant certains documents.

Ne peuvent donc plus désormais être demandés au locataire :

• une photographie d’identité, hormis celle figurant sur sa pièce justificative d’identité ;

• sa carte d’assuré social ;

• une copie de son relevé de compte bancaire ou postal ;

• une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;

• une attestation d’absence de crédit en cours ;

• une autorisation de prélèvement automatique ;

• un jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant pas l’énoncé (par ces motifs… ») ;

• une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs (tels que des quittances par exemple) ;

• une attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les bulletins de salaire ;

• le contrat de mariage ;

• le certificat de concubinage (le PACS n’est pas mentionné) ;

• un chèque de réservation du logement ;

• le dossier médical personnel sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;

• un extrait du casier judiciaire ;

• la remise sur compte bloqué de biens, d’effets de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil ;

• la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Révision des loyers des locations meublées (article 41)

Le régime de protection minimum des occupants de certains meublés instauré par la loi du 18 janvier 2005 n’impose pas aux parties de respecter des modalités particulières en matière de révision du loyer. Ainsi en l’absence de dispositions expresses prévues par le Code de la construction et de l’habitation, les parties sont tout à fait libres de prévoir les modalités de révision du loyer. Le contrat de location tient lieu de loi entre les parties ou, à défaut c’est le Code civil.

Afin de limiter les augmentations pouvant s’avérer importantes pour les locataires en meublé du fait de la possible référence à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC) et de l’absence de plafonnement de l’augmentation qui en résulte, la loi "Droit au Logement Opposable" fait expressément référence à la loi du 6 juillet 1989 et ajoute dans le Code de la construction et de l’habitation une disposition analogue à celle prévue pour les baux d’habitation des locaux vides.

Ainsi, il est toujours possible de faire référence à l’ICC dans les baux de locaux meublés, mais l’augmentation de loyer qui en résulte ne pourra pas dépasser la variation de l’IRL.

Cette disposition est d’application immédiate.

Garantie des risques locatifs : création d’un fonds de garantie universel des risques locatifs (article 27)

Cet article vise à créer un fonds de garantie des risques locatifs placé sous la vigilance de l’Autorité de contrôle des assurances et mutuelles.

Le fonds spécifique, dénommé « fonds de garantie des risques universel », est destiné à verser les compensations aux entreprises d’assurances qui proposent des contrats de couverture contre les impayés de loyer au titre de la garantie des risques locatifs.

Le fonds est soumis à la vérification de l’autorité de contrôle des assurances et mutuelles. Cette vérification porte sur les engagements contractés par le fonds envers les entreprises d’assurances.

Mise en conformité des logements indécents : saisine des Commissions départementales de conciliation (article 34)

Suite à l’extension de compétence, des commissions départementales de conciliation aux litiges portant sur les caractéristiques du logement décent, instituée par la loi E.N.L (engagement national pour le logement), une discussion s’était engagée autour de la question de savoir si la saisine de la commission de conciliation constituait ou non un préalable obligatoire à tout recours éventuel devant le juge.

La loi "Droit au Logement Opposable" clarifie le dispositif en rendant facultative la saisine de la commission départementale de conciliation. Elle dénonce en effet qu’elle peut être saisie pour avis à défaut d’accord entre les parties ou à défaut d’accord du propriétaire d’effectuer les travaux de mise aux normes. En outre, elle ajoute que ni la saisine de la commission, ni la remise de son avis si elle est saisie, ne constitue un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Par conséquent, lorsque la commission est saisie, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge sans attendre qu’elle ait rendu son avis.

La loi "Droit au Logement Opposable" introduit également la faculté pour le magistrat, lorsqu’il est saisi, de transmettre au Préfet la décision de justice (ordonnance ou jugement) constatant l’indécence d’un logement. L’objectif est de permettre au Préfet d’assurer un suivi opérationnel.