LE PARC DE LOGEMENTS EN COPROPRIETE EN FRANCE
Etude ANIL / ADIL
Extrait "Habitat-Actualité N°89- avril 2004

L’enquête logement de l’INSEE ne s’intéresse pas aux copropriétés en tant qu’unités statistiques ; cependant, elle repère et décrit les logements appartenant à une copropriété, ainsi que leurs occupants. Elle fournit également quelques éléments descriptifs des immeubles auxquels ils appartiennent.

Un peu plus d’un quart du parc de logements français

Selon la dernière enquête, le parc de logements français comptait en 2002, sur un effectif total de 29,5 millions, 7,6 millions de logements en copropriété, soit 25,7 %.

Par rapport à 1996, année de la précédente enquête, le nombre de logements collectifs en copropriété a augmenté de 459.000 unités, ce qui représente un pourcentage d’accroissement de 7,4 %, supérieur à celui de l’ensemble du parc qui n’a été, pendant la même période, que de 4,5 %. Un élément d’explication de ce constat tient à ce que, contrairement au parc de maisons individuelles, le parc collectif en copropriété s’accroît non seulement par la construction neuve, mais aussi par la mise en copropriété d’immeubles détenus précédemment par un propriétaire unique, le plus souvent consécutive à la vente d’appartements par des investisseurs institutionnels ou des organismes de logement social.

Il est en revanche impossible d’apprécier l’évolution du nombre de logements locatifs en copropriété, car ceux-ci n’étaient pas identifiés dans l’enquête de 1996.

La proportion de résidences principales parmi les logements en copropriété (78,7 %) est moins élevée que dans l’ensemble du parc (83,2 %), cela en raison d’un pourcentage de résidences secondaires ou occasionnelles bien supérieur (14,4 % contre 10 %). La part des logements vacants est en revanche pratiquement identique à celle constatée dans l’ensemble du parc.

Une large majorité d’immeubles de petite taille

Les immeubles en copropriété sont de relativement petite taille : si l’on met de côté les maisons individuelles – dont la part est loin d’être négligeable, près de 60 % des immeubles collectifs ont moins de dix logements, 2,6 % seulement en comptent cinquante ou plus. Leur taille moyenne est à peine de 12 logements.

Soulignons que ces éléments concernent les immeubles, et non les copropriétés elles-mêmes, dont la taille, évidemment supérieure puisqu’une même copropriété peut regrouper plusieurs immeubles, ne peut être connue à travers l’enquête logement.

Près d’un quart des logements collectifs concernés appartiennent à des immeubles de moins de 10 logements, et leur grande majorité (environ 70 %) à des immeubles de moins de 30 logements.

Près des deux tiers de ces logements sont situés dans des agglomérations de plus de 200.000 habitants, l’agglomération parisienne à elle seule en regroupe 30 %. Au sein des agglomérations, ils sont surreprésentés dans les communes centres. Il s’agit donc d’un parc très urbain, mais relativement récent puisque les trois quarts des logements qui le composent datent de 1949 ou après, ce qui n’est le cas que pour 65 % des logements de l’ensemble du parc.

Une petite moitié de propriétaires occupants

L’occupation des logements en copropriété se caractérise par la surreprésentation des locataires, qui découle bien sûr de leur localisation très urbaine : tous régimes de location confondus, y compris les meublés et la sous-location, ils représentent en effet 46,3 % des occupants de ce parc, contre 39,5 % dans l’ensemble des résidences principales. A l’inverse, la part des propriétaires est inférieure à la moyenne nationale, puisqu’elle n’atteint pas tout à fait la moitié des occupants, alors qu’elle est de 56 % dans l’ensemble du parc. De fait, au sein du secteur locatif privé, les logements collectifs en copropriété sont une fois et demie plus nombreux que les maisons, alors que les propriétaires occupants vivent en majorité dans des logements individuels.

Répartition des résidences principales selon le statut d’occupation

Des différences notables au sein des propriétaires occupants, selon qu’ils occupent un logement en copropriété ou non…

Les propriétaires occupants de logements en copropriété ont des caractéristiques assez différentes de celles des autres propriétaires occupants2. Si la distribution par âge des deux catégories est proche et leur âge moyen quasi identique (respectivement 55 et 56 ans), les premiers ont des revenus plus élevés que les seconds (2.943 € par mois contre 2.602 €). Comme il s’agit de ménages de plus faible taille (2,2 personnes contre 2,6), cette différence s’accuse si l’on raisonne en termes de revenu par unité de consommation3 : l’écart est alors de près de 30 % en faveur des copropriétaires. Ces derniers sont également plus diplômés : 37 % ont un diplôme de l’enseignement supérieur, ce qui n’est le cas que pour 17 % des autres propriétaires occupants. La proportion de cadres supérieurs est plus de deux fois supérieure chez les copropriétaires (34 % contre 16 %), alors que les agriculteurs, et les ouvriers y sont fortement sous-représentés. Enfin, les copropriétaires ont acquis leur logement plus récemment que les propriétaires de maisons individuelles : l’ancienneté d’acquisition moyenne est respectivement de 14 ans et 20 ans. La quasi totalité d’entre eux l’ont acheté : la proportion de ceux qui l’ont hérité n’est que de 6 %, elle est nettement plus élevée (14 %) chez les autres propriétaires.

Les logements des copropriétaires occupants sont de plus petite taille que ceux des autres propriétaires : c’est sans aucun doute une conséquence de leur localisation plus urbaine. De ce fait, la proportion de logements surpeuplés, quoique modérée, y est plus élevée. .. et, parmi les occupants des logements en copropriété, entre propriétaires et locataires Les occupants des logements en copropriété se répartissent de façon à peu près égale, nous l’avons vu, entre propriétaires et locataires, les autres statuts ne représentant que 4,6 % de l’ensemble. Mais si leur nombre est comparable, les caractéristiques et les conditions de logement de ces deux groupes diffèrent considérablement. Les locataires sont nettement plus jeunes (42 ans en moyenne contre 55 ans) et ont des revenus inférieurs en moyenne de plus de 30 % à ceux des propriétaires. En termes de revenu par unité de consommation, l’écart relatif est un peu moins important en raison de la taille des ménages, un peu plus petite chez les locataires.

Plus des deux tiers d’entre eux occupent leur logement depuis moins de cinq ans. La taille moyenne des logements loués est très inférieure à celle des logements occupés par leur propriétaire : l’écart est de plus d’une pièce (2,6 contre 3,7), alors que la différence de taille des ménages (2 personnes contre 2,2) est faible. On n’est donc pas surpris de constater que la proportion de logements surpeuplés est à peu près trois fois plus élevée chez les locataires (20,9 %) que chez les propriétaires.

Le fonctionnement des copropriétés

L’enquête fournit également quelques éléments d’information, très succincts, sur le fonctionnement des copropriétés par le biais de questions simples posées aux copropriétaires. Il faut cependant avoir à l’esprit qu’il ne s’agit là que de l’opinion des propriétaires occupants : les copropriétaires bailleurs n’ont évidemment pas été interrogés, puisque l’enquête s’adresse aux occupants. On se gardera donc d’extrapoler les résultats donnés ci-après à l’ensemble des logements en copropriété.

La gestion des logements en copropriété est assurée dans la très grande majorité des cas par un syndic professionnel. Les copropriétaires occupants sont plutôt assidus aux assemblées générales, lesquelles se tiennent presque toujours chaque année. Il existe, certes, des impayés de charges, mais le plus souvent peu nombreux et de faible montant : 18 % des copropriétaires font toutefois état d’impayés importants. Enfin, le fonctionnement des copropriétés est jugé satisfaisant par plus des deux tiers des copropriétaires. Cependant, une importante minorité (26 %) estime que les travaux d’entretien ou d’amélioration nécessaires ne sont pas assurés, et près de 6 % exprime l’avis que la copropriété « fonctionne très mal ».

Pour consulter l'étude dans son ensemble : http://www.anil.org/document/fichier/3412.pdf

Source : ANIL
Anil, Habitat Actualité n° 89, avril 2004
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)