Assistance - un avocat peut-il assister à l'AG annuelle?

Question :

Lors de l'assemblée générale annuelle, un copropriétaire s'est fait accompagner de son avocat. Est-ce légal ? Que faire si lors de la prochaine assemblée leur avocat se présente de nouveau ? En d'autres termes des personnes extérieures à la copropriété ont-elle le droit, à quelque titre que ce soit, d'assister à l'assemblée générale ?

Réponse :

Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
On admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l'autorisation de l'assemblée (ce point figure à l’ordre du jour de l’assemblée).
Si un tiers veut assister à l'assemblée contre le gré du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du président du tribunal de Grande Instance doit être obtenue pour l'y autoriser. La présentation d'une requête à cette fin par un copropriétaire ne peut être considérée en soi comme fautive.
S'il n'y a pas d'opposition, l'assistance d'un tiers à l'assemblée ne saurait entraîner sa nullité.
il a été par ailleurs admis que le syndic pouvait en cours d'assemblée consulter téléphoniquement un avocat (CA Paris 4 avril 1991)...

Constitution d'un bureau

Question :

Lors d'une A.G. La loi dit que le bureau est constitué, "le cas échéant" donc pas obligatoire. Si le règlement de copropriété indique qu'il doit y avoir un bureau constitué de deux scrutateurs, est ce que la constitution du bureau lors d'une A.G. est obligatoire ? (formalité substantielle). Si dans ce cas un bureau n'est pas constitué, peut-il y avoir une annulation d'assemblée ?

Réponse :

Aux termes de l'art. 15 du décret 1967, l'Assemblée doit préalablement élire son bureau de séance. Ce bureau comporte un président, éventuellement un secrétaire et/ou des assesseurs (ou scrutateurs). 

· L'élection du bureau de séance est obligatoire et constitue donc le premier point inscrit à l'ordre du jour, à peine de nullité des décisions de l'assemblée. 

· L'élection porte au moins sur la désignation du président (c'est le seul membre obligatoirement constitutif du bureau), à la majorité simple (art. 24)

· Le défaut de cette nomination est sanctionné par la nullité des décisions de l'assemblée (CA Paris 21/02/1976 - A.J.P.I. 1976-403). 

· Le président est obligatoirement un des copropriétaires. Ni le syndic, ni ses préposés ou conjoints ne peuvent présider la séance (art. 22 de la Loi 1965) ; cet article étant d'ordre public, le fait que le syndic assure la présidence des assemblées générales frappe les décisions de celles-ci de nullité, sans qu'il y ait lieu de rechercher si les copropriétaires ont pratiquement consenti à cette présidence (TGI Paris 20/01/1968). 

· Dans les copropriétés en crise, quand le Tribunal de grande instance a chargé un copropriétaire ou un mandataire de justice de convoquer l'assemblée générale, celui-ci peut également la présider. 

· L'élection peut également porter sur les autres membre du bureau ; celle-ci n'est obligatoire que si le règlement de copropriété le stipule. 

· Le secrétariat du bureau est, sauf vote contraire de l'assemblée, assuré par le syndic (art. 15 Décret 1967) ; il peut pour cette tâche être assisté ou se faire remplacer par un préposé (art. 30 Décret 1967).

· Une fois le bureau élu, l'assemblée aborde uns à uns les points figurant à l'ordre du jour et procède aux votes. Les votes font l'objet d'un procès-verbal et éventuellement d'un compte-rendu, qui doivent être signés par tous les membres du bureau élu, à peine de nullité de l'AG (ce qui signifie alors que toutes les décisions adoptées sont caduques, et qu'il est nécessaire de procéder à une nouvelle assemblée). 

Recommandation n°4 : relative à la tenue des assemblées générales consultable à l'adresse suivante :
http://www.mon-immeuble.com/Recommandation4.PDF

4.1.2. La Commission rappelle : 
- que la désignation du président de séance et éventuellement celle des membres du bureau a lieu à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- que la désignation du bureau est obligatoire dès lors que le règlement de copropriété l'impose,
- que ces désignations doivent être mentionnées au procès-verbal.

Contenu de l'ordre du jour

Question :

Des décisions concernant des procédures en appel ont été votées lors de la dernière assemblée. Un copropriétaire a fait mettre à l'ordre du jour de la nouvelle assemblée, l'arrêt ou la continuation de ces procédures .

Peut-on , chaque année car les décisions en appel perdurent, mettre à l'ordre du jour ce genre de questions ?

Réponse :

Le contenu de l'ordre du jour est ouvert et le syndic a obligation de permettre à chaque copropriétaire qui le souhaite de le compléter sous réserves de le faire dans le respect des termes imposés par la loi (délais impartis entre autres).

Question :

Un copropriétaire, ou un couple de copropriétaires, peut-il se faire accompagner d'une tierce personne de son choix à une assemblée de copropriété ?
Si oui, y a t il des conditions ?
Si non, sous quelles conditions peut il se faire représenter ?
Et par qui : la personne de choix qu'il aura désignée, ou bien uniquement un des copropriétaires ?

Réponse :

Les membres d'associations de locataires sont admis aux assemblées, mais ils ne disposent pas d'un droit de vote. 

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, même étranger à la copropriété (toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputé non écrite), à l'exception du syndic, de ses conjoints ou préposés.
(art. 22 Loi 1965 - nota : un gardien est considéré comme préposé du syndic).

Il peut s'agir d'un tiers (par exemple un parent mais aussi un locataire, un professionnel du droit etc...). Les mandats devant être annexés à la feuille de présence, ils doivent nécessairement être écrits. Chaque mandataire ne peut recevoir en principe plus de trois mandats.

Question :

peut on ajouter à l'ordre du jour l'élection du président du conseil syndical ?

Réponse :

L'assemblée élit son conseil syndical mais c'est le conseil syndical qui désigne son Président (art. 21 de la loi du 10/07/1965 régissant la Copropriété). Depuis quand votre conseil syndical fonctionne sans Président ??? Votre Conseil Syndical devrait s'informer de ses devoirs !!

Question :

Est-ce qu' un mandataire non résident dans la copropriété peut présider l'Assemblée Générale? Est-ce qu' un concubin dûment mandaté peut présider l'Assemblée Générale?

Réponse :

Le président est obligatoirement un des copropriétaires. 

Toutefois, toute personne, même étrangère à la copropriété, peut être mandataire des membres du syndicat des copropriétaires (toute clause contraire du règlement de copropriété étant réputé non écrite), à l'exception du syndic, de ses conjoints ou préposés (art. 22 Loi 1965 - nota : un gardien est considéré comme préposé du syndic).

Question :

Lors d'une assemblée générale, le syndic n'a pas dissocié sur la convocation d'ordre du jour quitus et approbation des comptes.
je n'ai pas voté le quitus mais j'ai approuvé les comptes. A la réception du P.V de l'assemblée, j'ai constaté qu'il était notifié que j'avais voté contre les deux questions. Je lui ai fait remarqué qu'il y avait bien deux questions. Selon lui absolument rien ne l'obligerai à dissocier ses deux questions dans l'ordre du jour.

Réponse :

L'approbation des comptes ne vaut pas quitus et inversement. Ceci doit faire l'objet de 2 projets de résolutions séparés à l'ordre du jour de la convocation. Vous devez vous manifestez auprès du syndic en contestant par lettre recommandée avec A.R. et en contestant par là-même que le P.V. ne reflète pas les votes réels de cette A.G. pour ce qui vous concerne.
Toutefois voter le quitus signifie approuver l'ensemble de la gestion effectuée par le syndic pendant un exercice donné sans la possibilité de mettre en cause sa responsabilité. Refuser le quitus n'a aucune incidence sur le mandat donné au syndic. En revanche le syndicat se réserve le droit de mettre en cause le syndic pendant 10 ans s'il est commerçant, 30 ans dans la cas contraire.

Question :

Pouvez vous me dire quelle est la majorité pour qu'une assemblée générale ordinaire puisse se tenir ?Nous sommes 95 copropriétaires ayant 10 000 tantièmes.

Réponse :

La majorité simple des présents et représentés (art. 24 loi de 1965). Il s'agit d'évaluer le groupe le plus important de l'assemblée. C'est la majorité qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par la loi. Aucun quorum n'est requis. En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration et de gestion courante de la copropriété.
Exemple : Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 600 ; la majorité simple est de 301

Question :

Après plusieurs problèmes avec mon syndic, je lui demande la date de l'AG (16 mois sans assemblée). Je ne reçois pas de réponse. Je téléphone à nouveau, On me répond que l'AG a déjà eu lieu.
Comme explication à ma non convocation on me répond qu'ils n'avaient pas mon adresse. Alors que quelque temps auparavant, on m'a répondu à une lettre avec AR à l'adresse de mon logement dans cette copropriété. De plus certaines personnes du syndic se sont déplacées à mon domicile pour d'autres raisons. Ils manifestent une mauvaise foi certaine. Que faire?

Réponse :

Si vous avez un conseil syndical, prenez contact avec lui. Le syndic doit organiser une AG par an, au moins... et les règles de convocation sont strictes... si le syndic connaît votre adresse exacte. Pour le PV, son envoi n'est obligatoire que pour les opposants...

Question :

Lors de la prochaine AG, il est mis à l'ordre du jour le renouvellement du syndic bénévole ou la nomination d'un syndic professionnel.
Le contrat du syndic professionnel a été joint a la convocation mais le syndic bénévole refuse de laisser ce syndic concurrent venir se présenter et expliquer son travail devant les copropriétaires. Peut-il vraiment empêcher cette discussion sous prétexte que le contrat est joint a la convocation et qu'il est celui qui convoque l'assemblée générale (alors qu'un courrier d'un copropriétaire qui propose ce nouveau syndic lui avait demandait de prévoir cette présentation) ?

Réponse :

Le syndic n'est pas et ne peut pas être le président de séance de l'assemblée générale. Seul le président de séance de l'assemblée dirige les débats et propose les résolution et l'écoute de tel ou tel autre personne si besoin .
En conclusion si vous voulez entendre le candidat syndic faites-vous nommer président de séance et demandez avant le vote à l'assemblée générale si elle veut bien attendre le candidat.

Question :

Nommé secrétaire de séance lors de l'assemblée générale j'ai rédigé le P.V. que j'ai transmis au président de séance. Ce dernier le conteste. Il a rédigé son propre P.V. que je n'ai pas signé. Le syndic vient de diffuser le P.V. préparé par le président de séance avec des résolutions votées à une majorité ne respectant pas celles prévues à l' ordre du jour. Comment faire respecter la législation concernant la tenue des A.G. et notamment les rôles du Président et du secrétaire? Le rôle du syndic dans ce cas ?

Réponse :

Faute de satisfaire aux exigences de l'art. 17 du décret de 1967, l'AG est nulle. Toutes ses décisions sont caduques, et il faut procéder à une nouvelle assemblée. C'est au syndic d'effectuer cette tâche. S'il refuse de s'exécuter, vous pouvez saisir en référé le président du tribunal de grande instance, afin qu'il désigne un administrateur judiciaire qui procédera à la convocation/tenue de la nouvelle A.G.
Nota : c'est en théorie au syndic de jouer le rôle de secrétaire de séance, sauf vote contraire de l'A.G.

Question :

Notre syndic a obtenu un vote qui stipule que l'architecte dont les honoraires seront de 5.000 F pourra se faire assister d'un ingénieur. Il en est résulté par ce dernier, une facture de 3.500 F suivi d'une autre de 15.000 F.
Il semble que le vote imprécis ait donné un blanc-seing au syndic bien qu'íl ne puisse payer en général aucune dépense de plus de 5.000 F sans l'accord du conseil syndical.

Réponse :

le syndic semble avoir engagé sa responsabilité civile professionnelle. Il est l'agent d'exécution du syndicat et à ce titre est gardien des finances de la copropriété. Il a trahi son mandat et doit payer de sa poche cet excès d'honoraires.