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Réflexion sur le statut du diagnostiqueur |
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La réflexion sur le statut du diagnostiqueur est plus que jamais nécessaire. L’action de ce professionnel est définie dans les articles L 271- 4 à 6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il intervient à l’occasion des transactions et des locations pour éclairer par ses diagnostics les parties cocontractantes. Cette volonté récente, à peine une décennie pour la première, de transmettre des informations dans le monde de la location et des transactions immobilières n’est pas sans bouleverser l’ordre établi dans les décennies qui ont précédé. Les professions immobilières déjà présentes sur le marché, notaires, agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics, ont considéré la naissance de ce nouvel « importun » comme accessoire et annexe au milieu d’habitudes et pratiques bien établies. Il fut donc fort difficile aux diagnostiqueurs d’imposer leurs vues et conception des choses, tant l’argument d’autorité faisait défaut. Les textes législatifs et réglementaires qui se sont succédés au fur et à mesure de l’apparition de nouvelles missions ont précisé la nécessité de l’indépendance professionnelle et de l’assurance mais n’ont pas fixé un réel statut. Il faut dire que ce n’est que progressivement qu’a été façonné le profil du diagnostiqueur. En l’absence de cadre ou de définitions claires, nous avons vu arriver toutes sortes de catégories socioprofessionnelles pour exercer ces missions : de la personne en reconversion à celle en recherche d’emploi en passant par les sociétés de traitements, les agents immobiliers, les architectes, les géomètres et autres techniciens de la construction. On n’oubliera pas ceux qui, avec un sens du devoir avéré ont cru participer à une action d’intérêt général voire de service public tellement la réalité technique des biens immobiliers vendus ou loués était (et reste) un grand sujet de préoccupation pour les acheteurs ou les locataires. Tous ont donc abordé ce nouveau secteur d’activité avec des objectifs divers et par la force des choses peu homogènes. D’une manière générale même si certains n’étaient pas à la hauteur techniquement mais surtout déontologiquement (ce qui est le plus dur à réformer), l’ensemble de ce petit monde a avancé avec les errements propres à chaque nouvelle activité. Tout s’est compliqué lorsque ce secteur a été pris d’assaut par les élèves ou anciens élèves d’écoles de commerce qui ont vu un champ fertile pour appliquer les leçons et théories apprises en cours. Ils ont plutôt été très performants, imités en cela par des clones non diplômés et non encadrés qui ont vite compris et seulement retenu que l’agressivité commerciale et les méthodes de marchands « de salon et canapé » permettaient de faire de l’argent… et que c’était bien là, pour eux, l’essentiel. Pauvre de nous ! Que devenaient les heures passées sur site avec minutie et respect pour trouver quelques termites, quelques traces de matériaux et produits contenant de l’amiante, aux prix de contorsions dans des vides sanitaires à peine accessibles ou dans des combles où les produits fibreux de synthèse nous laissaient de piquants souvenirs. Où sont passés les débats animés avec les syndics de copropriété pour les convaincre que les parties communes sont aussi accessibles depuis des parties privatives et qu’il nous fallait aussi y avoir accès, nous avions révisé et appris par coeur la loi du 10 juillet 1965. Nous comptions le nombre de mesures des machines à fluorescence X pour respecter la méthodologie en se disant que du passage de l’ERAP au CREP le temps de présence sur site avait bien augmenté. Nous avions découvert avec passion et intérêt la performance énergétique des bâtiments. Comme c’est passionnant et intéressant ! Et puis toutes ces investigations sur place, ces relevés, ces mesures, ces explications à fournir à nos clients sur l’énergie primaire, ces réflexions sur les recommandations, cette pédagogie et ce nouveau savoir à partager! Hélas, nous constatons que tout autour de nous, les méthodologies ne sont pas respectées, les textes réglementaires sont ignorés, la pédagogie et les explications… envolées, pas de temps à perdre, car la boutique du diagnostiqueur est une affaire qui doit être rentabilisée, vite et…très vite, si possible à l’encontre même des règles économiques et fondamentales qui prévalent en matière de développement de sociétés commerciales. Un clivage s’est produit entre les « purs » et les « durs ». Bien sûr restons modestes et cessons toujours de pointer du doigt le voisin pour son incompétence, son manque de morale et cessons aussi de penser que par la radicalisation et la « violence » fut-elle verbale, nous pourrons faire avancer le débat. Aujourd’hui ce constat que tout un chacun peut faire, doit amener l’ensemble des intervenants à réfléchir sur le statut du diagnostiqueur, car finalement, la nature ayant horreur du vide, c’est ce vide réglementaire qui a été comblé par des personnes aux pratiques que nous réprouvons. Il paraît que certains magazines font du « testing » de la profession. D’après ce que j’ai pu déduire de ces enquêtes, on trouve bien des diagnostiqueurs qui restent deux heures sur un site quand les autres restent quelques dizaines de minutes, ont trouve bien un diagnostiqueur qui sait que les caves et garages sont aussi des parties privatives dans une copropriété et que lors de l’établissement d’un état parasitaire la visite de ces lieux n’est en rien facultative, ni même les vérifications sur les portes et huisseries des « voisins de caves » qui pourraient révéler des informations complémentaires. On trouve aussi un diagnostiqueur qui visite bien les combles et poursuit ses investigations pour vérifier la présence ou l’absence de matériaux isolants, tellement il a compris que dans le DPE cela avait une incidence significative sur le résultat. Est-ce un hasard si c’est lui le plus cher ? Puisque apparemment les « propriétaires consommateurs » disent vouloir des diagnostiqueurs de qualité, sérieux, compétents, indépendants, sans connivences avec le professionnel de la transaction, formés, assurés, responsables, de bons conseils et bientôt …certifiés, il faudrait qu’ils favorisent leur existence en y mettant …le prix. Oh! bien sûr, pas les « yeux de la tête », mais un prix convenable en échange de tout ce qui est demandé, fixé contractuellement et validé par un ordre de mission parce que chacun s’y prend à temps, et que chacun sait que les diagnostics doivent être réalisés bien en amont et non dans la précipitation au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail locatif. Ces diagnostiqueurs existent, mais on ne parle que des autres dont on trouve parfois (quelle surprise !) l’apologie des méthodes dans une certaine presse. Pire, on laisserait entendre (toujours dans cette certaine presse) que seuls « ces autres là » auraient un avenir radieux qui les attend car ils sont très forts, en tout cas, « commercialement ». Ainsi les textes fournis et rédigés par les pouvoirs publics, en idéalisant la protection des acquéreurs et des valeurs qui y sont rattachées, sont fortement galvaudés. Sur le terrain seuls ceux qui suivent les textes, les appliquent et respectent tant la lettre que son esprit sont professionnellement concurrencés et économiquement mis à mal par des entités aux objectifs fortement éloignés de la volonté des pouvoirs publics ; et dans la réalité seuls ceux qui sont aux antipodes des textes mais qui sont très agressifs commercialement envisagent l’avenir avec confiance.
Pour toutes ces raisons c’est le statut du diagnostiqueur qui doit être défini.
Est-il une profession libérale ou commerciale ?
Bien qu’il n’existe pas de texte législatif qui définit les professions
libérales, ces dernières répondent néanmoins à quatre critères fondamentaux qui
sont les suivants :
D’autre part sur le statut voici quelques éléments que donne l'Union nationale
des professions
Il me semble que cette définition se superpose bien sur
l’article L 271-6 du Code de la
Construction et de l’habitation.
Cela doit nous permettre de questionner les pouvoirs publics sur les pratiques
commerciales et organisationnelles et questionner par là même le statut des «
plates formes » et de leurs activités strictement commerciales. Car cette
fois-ci nous avons bien des définitions sur le statut de commerçant. On peut distinguer :
1) un acte de commerce par nature et isolé a toujours un caractère
commercial mais ne confère pas automatiquement la qualité de commerçant à son
auteur. Il en existe trois grands types. Ce sont : Un acte de commerce par nature réalisé dans le cadre d'une entreprise n'acquière la qualité commerciale que parce qu'il est répété dans le cadre d'une organisation.
2) les actes de commerce par la forme tiennent leur caractère de leur
forme. Ce sont des actes qui sont commerciaux quelles que soient les
circonstances. On en distingue deux types : Le commerçant peut-il participer à l’acte d’exonération de garantie prévue dans les textes ? Un commerçant peut-il intervenir dans le cadre de missions de santé publique relatives à la protection des populations et des travailleurs (amiante et plomb par exemple) ? S’il le fait, il faudrait dans ce cas que son mandant soit informé qu’il s’agit non pas d’une prestation technique et intellectuelle mais bien d’un acte marchand. La santé publique peut-elle être l’objet d’actes de commerce ? Il n’est pas ici fait référence au statut fiscal de l’exercice, mais bien aux actions réelles menées sur le terrain. Que penser dans ce cas des plates-formes ? Une plate-forme peut-elle capter la clientèle en lui imposant ses conditions d’exécution des missions, la remise de documents à l’en-tête de la plate forme, des rapports selon un modèle fixé par la plate-forme. Enfin, une facturation du montant des missions de diagnostic, comme si la plateforme était elle-même un cabinet de diagnostic alors qu’en réalité elle exécute un acte marchand de « courtage » dans le cadre d’un système organisé qui en fait un acte de commerce. Les plates-formes ne sont ni plus ni moins que des courtiers en diagnostic, dont le seul rôle est de mettre en contact un client avec un professionnel. Dans ce cas, la rémunération de la plate-forme devrait correspondre à un pourcentage raisonnable qui serait facturé à son client pour cette recherche, c'est-à-dire à celui qui s’adresse volontairement à elle pour trouver un diagnostiqueur sérieux et compétent. Mais en aucun cas la plate forme ne pourrait facturer des missions de diagnostics à ses clients, puisque ces missions sont réalisées par des indépendants. Et dans ce cas qui est assuré en responsabilité civile professionnelle en cas de contentieux sur un diagnostic? La plate forme ou le diagnostiqueur sélectionné ? Alors, pourquoi les plates-formes encaissent-elles l’ensemble des honoraires pour en reverser une partie (parfois infime) au diagnostiqueur qui a exécuté la mission ?
Étant courtier en diagnostic et rien d’autre, la plate-forme ne peut prétendre à
autre chose que
Tél. : 01 44 29 73 82
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